Με την επέκταση του Μετρό να πιάνει Καλαμαριά μέχρι τα τέλη Αυγούστου εκτός απροόπτου (σε κάθε περίπτωση πάντως ως τη ΔΕΘ), ήδη η κτηματαγορά της περιοχής καλείται να ανταποκριθεί στα νέα δεδομένα, χωνεύοντας τον αντίκτυπο των επιδράσεων στις αξίες των ακινήτων, ένας αντίκτυπος που εδώ και τουλάχιστον τρία χρόνια έχει αρχίσει να γίνεται αισθητός στις αγοραπωλησίες.
Οι πέντε νέοι σταθμοί της επέκτασης είναι οι: Νομαρχία (στη συμβολή των οδών Βασιλίσσης Όλγας και Μητροπολίτου Κυδωνιών, Καλαμαριά (χωροθετημένος στη διασταύρωση των οδών Μεταμορφώσεως και Πόντου, Αρετσού (βρίσκεται στην οδό Πόντου), Νέα Κρήνη (στην οδό Πόντου), Μίκρα (στη συμβολή των οδών Πόντου και Παπανδρέου, κοντά στο γήπεδο της Μίκρας). Εκεί προβλέπεται και η δημιουργία Σταθμού Μετεπιβίβασης με λεωφορεία και χώρο στάθμευσης 1.000 θέσεων.
Mε το Μετρό λοιπόν να… προθερμαίνεται εντατικά για Καλαμαριά, το real estate στην περιοχή τρέχει να προλάβει. Υπό αυτό το πρίσμα, ανοδική πορεία καταγράφουν οι τιμές μηνιαίας μίσθωσης ακινήτων στην Καλαμαριά, η οποία αναδεικνύεται μία από τις πιο ακριβές περιοχές για ενοικίαση σπιτιού, ιδίως μετά και την ανακοίνωση για την επέκταση, με τη μέση τιμή να κυμαίνεται από 9 – 13 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, βάσει εκτιμήσεων παραγόντων της κτηματαγοράς. Η τιμή πώλησης για νεόδμητα αγγίζει τα 3.800 – 5.500 ανά τ.μ. και για ακίνητα που ξεπερνούν την εικοσαετία προσεγγίζει τα 2.400 – 3.200 ανά τ.μ.
Με απλά λόγια, ένα νεόδμητο διαμέρισμα 100 τ.μ. αν λάβουμε υπόψιν τιμή τετραγωνικού 4.000 ευρώ, κοστίζει 400.000 ευρώ, ένα μεταχειρισμένο ίδιων τετραγωνικών με τιμή τετραγωνικού 3.000 ευρώ μπορεί να αγγίξει και τα 300.000 ευρώ.
Σε αυτό το πλαίσιο, η επέκταση του Μετρό προς την Καλαμαριά έχει ήδη φέρει αυξήσεις στις τιμές ακινήτων, πολύ πριν ξεκινήσει η λειτουργία της γραμμής. Οι αυξήσεις στις τιμές ενοικίασης ακινήτων στην περιοχή σημειώνουν σημαντική άνοδο 70-80% σε σχέση με το 2020 - 2021 ενώ αντίστοιχα οι τιμές πώλησης κατά 30-35%.
Πρόβλημα το οποίο φαίνεται να ταλαιπωρεί αρκετούς ενοικιαστές και αγοραστές στην Καλαμαριά είναι η έλλειψη πάρκινγκ στις πολυκατοικίες, καθώς αρκετές δεν διαθέτουν. Αυτός ο παράγοντας διαφοροποιεί και την αξία των ακινήτων.
Πάντως, αν και αρκετοί ιδιοκτήτες περιμένουν να επωφεληθούν περαιτέρω από την λειτουργία της γραμμής για να ζητήσουν αυξήσεις στα ενοίκια, οι ειδικοί εκτιμούν ότι η μεγάλη άνοδος έχει ήδη συντελεστεί. Η αγορά φαίνεται να έχει εισέλθει σε μια φάση σχετικής σταθερότητας, με τις νέες και υψηλότερες τιμές να θεωρούνται πλέον η «νέα κανονικότητα» για την Καλαμαριά.
Η Καλαμαριά, είναι η πρώτη σε ζήτηση οικιστική περιοχή στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης, επειδή διαθέτει χαρακτηριστικά τα οποία, συγκεντρωμένα, δεν βρίσκονται σε άλλες περιοχές της Θεσσαλονίκης.
Συγκεκριμένα, πέραν του ότι υπάρχει στο Δήμο μία μεγάλη παραθαλάσσια ζώνη, τμήματα της Καλαμαριάς (π.χ. Καραμπουρνάκι) έχουν φαρδείς δρόμους, ενώ πολλές πολυκατοικίες είναι πανταχόθεν ελεύθερες, με πυλωτή και χώρους στάθμευσης των οχημάτων των ενοίκων. Επίσης, στον Δήμο, υπάρχουν πολλοί χώροι περιπάτου, μεγάλη κεντρική πλατεία, πάρκα, περισσότερο πράσινο απ’ ότι σε άλλες περιοχές της Θεσσαλονίκης, που πνίγονται στο μπετό.
«Η Καλαμαριά, ακριβώς επειδή εξασφαλίζει καλή ποιότητα ζωής, δεν βασίζεται στον επισκέπτη αλλά στον μόνιμο κάτοικο. Η περιοχή, έχει σταδιακά αναπτυχθεί και σήμερα αποτελεί μία ώριμη αγορά, για την οποία εκδηλώνεται υψηλή ζήτηση. Ακόμη και στη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, τα προς ενοικίαση διαμερίσματα, δεν έμεναν κενά, όταν ορισμένες περιοχές του κέντρου της Θεσσαλονίκης, δέχονταν μεγάλη πίεση. Στην κρίση, οι τιμές είχαν μειωθεί και στην Καλαμαριά, αλλά διαμερίσματα δεν έμεναν άδεια», τόνισε ο κ. Μπέλλος.
Οι αγορές του real estate στην Καλαμαριά
Η αγορά του real estate στην Καλαμαριά, δεν είναι μία, ενιαία, αλλά είναι τουλάχιστον τέσσερις. Μία ιδιαίτερη Νο1 αγορά αποτελεί η οδός Σοφούλη και η συνοικία Αξιωματικών. Για την περιοχή αυτή και όλο το Καραμπουρνάκι, η ζήτηση είναι μεγάλη, ξεπερνάει κατά πολύ την προσφορά, με αποτέλεσμα να υπάρχουν και λίστες αναμονής. Οι τιμές στα νεόδμητα, είναι κατά μέσο όρο στις 3.500 ευρώ/τμ.
Η Νο2 αγορά είναι η επέκταση του Δήμου στη συνοικία του Αγίου Ιωάννη. Πρόκειται για μία οικογενειακή γειτονιά, στην οποία όλες οι κατοικίες χτίστηκαν από το 2000 και μετά. Και στον Άγιο Ιωάννη, η μέση τιμή, στα νεόδμητα, είναι στις 3.500 ευρώ/τμ.
Η Νο3 αγορά αφορά τις περιοχές Αρετσού, Νέα Κρήνη, Βυζάντιο, με την Αρετσού και τη Νέα Κρήνη να ξεχωρίζουν γιατί έχουν επαφή με το θαλάσσιο μέτωπο, οπότε σε αυτές τις συνοικίες η θέα στη θάλασσα είναι και ο πιο βασικός ρυθμιστής των τιμών, σε πώληση αλλά και ενοικίαση. Το Βυζάντιο, είναι μία εσωτερική γειτονιά, οικογενειακή. Σε αυτές τις τρεις περιοχές, τα περισσότερα κτίρια κατασκευάστηκαν στις δεκαετίες 1980 και 1990, οπότε οι τιμές είναι και πιο προσιτές.
Στη Νο4 αγορά ανήκουν η περιοχή του Αγίου Παντελεήμονα, οι περιοχές Βότση και Κηφισιάς, επίσης περιοχές οικιστικές στις οποίες όμως υπάρχουν και αρκετά γραφεία επαγγελματιών και καταστήματα, πάνω σε κεντρικούς οδικούς άξονες.
Τα ακίνητα «φεύγουν» μέσα σε 20 ως 60 ημέρες
Το αξιοσημείωτο στην περίπτωση της Καλαμαριάς -και μάλιστα σε όλη την περιοχή- είναι ότι ο δείκτης απορρόφησης κυμαίνεται από 20 ημέρες ως δύο μήνες, όταν το ακίνητο είναι σωστά τιμολογημένο.
«Υπάρχει μεγάλη ζήτηση για γκαρσονιέρες και δυάρια διαμερίσματα, που ''φεύγουν'' από τα σχέδια στις νέες κατασκευές, ενώ μέχρι να ολοκληρωθεί η ανέγερση μίας καινούργιας πολυκατοικίας, έχουν πωληθεί και τα μεγαλύτερα διαμερίσματα», τονίζει ο κ. Μπέλλος.
«Τα μικρά διαμερίσματα, παρουσιάζουν επενδυτικό ενδιαφέρον, γιατί περιμένουμε ότι με τη λειτουργία του Μετρό, αφενός θα αυξηθεί ο αριθμός των φοιτητών που θα μένουν στην Καλαμαριά και αφετέρου θα αναπτυχθεί δυναμικά και η βραχυχρόνια μίσθωση, που ως σήμερα δεν έχει πάρει ιδιαίτερες διαστάσεις επειδή οι ιδιοκτήτες εξασφαλίζουν ικανοποιητικά έσοδα από τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Ωστόσο, με τους περιορισμούς που επιβάλλονται πλέον για τη βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο και της Θεσσαλονίκης, αναμένεται ότι αυτός ο τύπος της μίσθωσης θα αναπτυχθεί περισσότερο, περιφερειακά, άρα και στην Καλαμαριά», προσθέτει ο ίδιος.
Ενοίκιο 750 ευρώ για μία γκαρσονιέρα
Nα σημειωθεί ότι σήμερα, στην Καλαμαριά, μία γκαρσονιέρα νοικιάζεται προς 700-750 ευρώ/ μήνα και, εάν η επίπλωσή της είναι πιο προσεγμένη, ίσως και με υψηλότερο μίσθωμα.
«Η λειτουργία του Μετρό, στην Καλαμαριά, φέρνει πιο κοντά την περιοχή μας στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, ενώ θετικά στην ανάπτυξη της αγοράς του real estate, θα συμβάλλουν και άλλα μεγάλα έργα που υλοποιούνται και σχεδιάζονται, όπως η κατασκευή του flyover σε ό,τι αφορά τις διασυνδέσεις με τον οδικό άξονα για Χαλκιδική ή άλλες περιοχές της Θεσσαλονίκης, ενώ οι αξίες στον Δήμο θα ανεβούν με την αποκατάσταση του Κυβερνείου, την αξιοποίηση του πρώην στρατοπέδου Κόδρα και, τη σχεδιαζόμενη αναβάθμιση της Μαρίνας Αρετσούς», εξηγεί ο κ. Μπέλλος και καταλήγει: «Η αγορά της Καλαμαριάς, είναι μεν ώριμη αλλά παρουσιάζει σημαντικές ευκαιρίες, είτε για ιδιοκατοίκηση, είτε για επενδύσεις σε καινούργιες κατασκευές».
με πληροφορίες από emakedonia, makedonikanea